Abstract

 Gedurende die Covid-19 pandemie het verskeie deeltiteleienaars hulle werk verloor of hulle sakeonderneming het finansiële verliese gely met die gevolg dat die eienaars nie meer die agterstallige heffings en ander skulde kon betaal nie. In die Zikalala-saak het die prokureurs van die deeltiteleienaar (die appellant) ’n skriftelike aanbod van R30 000 ter volle vereffening van sy skuld aan die regspersoon gemaak. Die regspersoon se prokureurs het op 5 April 2019 bevestig dat twee trustees die aanbod aanvaar het, maar op 9 April 2019 het die prokureurs die deeltiteleienaar ingelig dat die aanbod nie aanvaarbaar was nie omdat die regspersoon met ’n tekort van R28 619,85 gelaat sou word op 1 April 2019 wat die deeltiteleienaar vyf jaar sou neem om af te betaal. Intussen was daar verskeie ombud beregtings in Gauteng, die Wes-Kaap en KwaZulu-Natal waar die agterstallige deeltiteleienaar die regspersoon of die trustees genader het om finansiële steun, en die regspersoon of trustees en die beregter uit eie beweging op grond van die Covid-19 pandemie die skulde van die deeltiteleienaar herskeduleer het oor ’n langer afbetalingstydperk. In ’n ander beregting het die eienaar van ’n erf in ’n gemeenskapskema finansiële bystand verlang op grond van die periodieke afbetalings van sy skuld en sy voortdurende kontak met die rekeningafdeling van die huiseienaarsvereniging. In verdere gevalle het die trustees of die regspersoon die skuld van die agterstallige deeltiteleienaar afgeskryf, en het die deeltiteleienaar haar eenheid aan die regspersoon aangebied om te verkoop en só haar skuld te delg. In die Zikalala-saak het die KwaZulu-Natal volbank besluit dat die regspersoon nie sy funksies kan omseil deur die aanname van ’n besluit nie. Die regspersoon is ’n statutêre skepsel wat slegs die magte en status het wat verleen word deur die bepalings van die Wet op Deeltitels en die Wet op die Bestuur van Deeltitelskemas en bygaande Regulasies. Ingevolge artikel 3(1)(f) van die Wet op die Bestuur van Deeltitelskemas is die regspersoon verplig om bydraes tot die administratiewe en reserwe fonds in te samel in verhouding tot die deelnemingkwota van die deel. Dit word versterk deur voorgeskrewe reël 25 van aanhangsel 1 van die bygaande regulasies wat die mag aan regspersone verleen om heffings en ander laste op deeltiteleienaars te lê en om die skuld daadwerklik in te samel. Daarom is enige finansiële toegeeflikheid teenoor die agterstallige eienaar deur die regspersoon, trustees en die beregter uit eie beweging ultra vires in die lig van die bepalings van die bogenoemde wetgewing en regulasies. Die heffings en ander verpligte bydraes is die broodnodige geld wat die regspersoon in staat stel om die skema doeltreffend te bestuur. Omdat huiseienaarsverenigings nie gebonde is aan die bepalings van bogenoemde wetgewing nie, sal daar daarteenoor meer ruimte vir huiseienaarsverenigings van gemeenskapskemas wees om in die Akte van Oprigting en die toepaslike reëls finansiële toegewings te maak op grond van die Covid-19 pandemie.