Abstract

Ingevolge reël 9(e) van die Melville-skemareëls was alle deeltitelbewoners verplig om die veiligheidsmaatreëls wat van tyd tot tyd ingestel word na te kom, insluitende operasionele prosedures soos ooreengekom tussen die regspersoon en die sekuriteitsonderneming. Ingevolge hierdie skemareël het die regspersoon ’n sekuriteitsprotokol aangeneem waarvolgens alle diensverskaffers hul aankoms via die interkom aan die wag by die hoofingang van die skema moet aankondig. Die wag moet dan die besteller van die goedere per telefoon inlig dat die bestelling by die hoofingang afgehaal kan word. Indien die bestelling van so ’n aard is dat dit nie redelikerwys by die hoofingang afgehaal kon word nie, is die diensverskaffers slegs toegang tot die deeltitelskema verleen indien hulle vergesel word deur die besteller. Daarom moet die besteller die verskaffer by die hoofingang ontmoet en na sy of haar woonstel en daarna weer terug na die ingang begelei.
Die beregter (adjudicator) bevind dat die feit dat die trustees en die lede van die regspersoon op ’n spesiale algemene vergadering die veiligheidsprotokol goedgekeur het, beteken dat hulle slegs veiligheidsmaatreëls volgens skemareël 9(e) goedgekeur het, en dat dit nie die goedkeuring van ’n gedragsreël behels het nie. Die vergadering waarop die beregter se beslissing berus het was nie belê om ’n spesiale besluit of wysigings van die gedragsreëls te oorweeg nie en die lede wat gepoog het om die protokol goed te keur, het nie vyf en sewentig persent van die lede in getal en waarde verteenwoordig nie.
Op appèl op ’n regsvraag na die hooggeregshof in Johannesburg beweer die appellant dat die veiligheidsprotokol neerkom op ’n gedragsreël wat die goedkeuring van die hoof ombud ingevolge artikel 10(5)(b) van die Wet op die Bestuur van Deeltitelskemas vereis. Die regspersoon het die vereiste goedkeuring omseil deur die protokol ingevolge reël 9(e) deur ’n gewone meerderheid goed te keur as ’n veiligheidsmaatreël op grond van pogings tot inbrake en die teenwoordigheid van talle verskaffers van dienste gedurende die Covid-19 pandemie. Die hof bevind egter dat die veiligheidsprotokol as gedragsreël nie geldig goedgekeur en in werking gestel is nie. Gevolglik word die regspersoon ingevolge artikel 39(3)(c) van die Wet op die Ombuddiens vir Gemeenskapskemas beveel om ’n nuwe skemagedragsreël te registreer en die ongeldige veiligheidsprotokol te verwyder.
Die volgende lesse kan uit hierdie beslissing van die hooggeregshof in Johannesburg geleer word:
(1) Die hof grond sy beslissing op die Stenersen-beslissing van dieselfde hof dat die appèl ’n eng appèl is met betrekking tot ’n regsvraag op die feite-bevinding van die beregter. Na my mening verskil die hof op goeie gronde van die Wes-Kaapse uitspraak in die Shmaryahu-saak waarin beslis is dat die appèl ’n aansoek op hersiening van die beregter se bevel is.
(2) Die hof bevind dat die regsvraag waaroor die hof moes beslis, was dat die beregter die betoog van die appellant verwerp het dat die hof wesenlik besig was met die wysiging van ’n gedragsreël wat deur die ombuddiens goedgekeur moes word.
(3) Die beregter het bevind dat dit juis was om ’n bevel ingevolge artikel 39(4)(b) en 39(4)c)(i) en (ii) uit te reik wat handel oor prosessuele aangeleenthede, soos die vereiste kworum en meerderheidbesluit. Die appellant het egter aangedring op ’n bevel dat die veiligheidsprotokol ongeldig is wat deur die regspersoon ingevoer is. Die hoë hof beslis dan ook tereg dat die regspersoon ingevolge artikel
39(3)(c) beveel word om ’n nuwe skemareël aan te neem om die protokol te verwyder.
(4) Die hof beslis dat hoewel die Melville-skemareëls huisreëls genoem word, die huisreëls slegs gedragsreëls óf bestuursreëls kan wees.
(5) Die hof beslis dat die veiligheidsprotokol inderdaad ’n gedragsreël is omdat die protokol die bewoners verplig om hul afgelewerde goedere by die ingang te gaan afhaal of anders die diensverskaffers na hulle woonstelle en terug na die hoofingang persoonlik te begelei.
(6) Die hof beslis tereg dat die kernprobleem met skemareël 9(e) is dat die reël die regspersoon magtig om met ’n veiligheidsonderneming ooreen te kom dat alle skemabewoners vaste veiligheidmaatreëls moet gehoorsaam. Die uitkoms van hierdie reël (die protokol) is ongeldig omdat dit poog om die bestuur van die skema deur hierdie ooreenkoms met die veiligheidsonderneming te kontroleer in plaas van ’n gedragsreël wat deur die ombuddiens goedgekeur moet word.
(7) Hoewel die hof geldige redes aanvoer waarom die hof nie wou beslis oor die vraag of die protokol onredelik was nie, is dit interessant om te bespiegel of die protokol wél onredelike gevolge vir sommige bewoners ingehou het. In die hoofde van betoog het die appellant aangevoer dat die aflewering by die hoofingang verkeersprobleme op die besige straat voor die skema veroorsaak; dat die afleweringspunt by die hoofingang die bewoners somtyds aan ongure weerstoestande blootstel; dat die afstand na die hoofingang vir sommige bewoners meer as 90 meter was en dat veral die ouer bewoners nie tot die hoofingang kon loop of alleenstaande moeders nie hulle kinders alleen kon laat om hul bestellings daar af te haal nie.
(8) Die hof beslis dat die stappe geneem deur die trustees om die protokol goed te keur, naamlik ’n vergadering wat aan die minimum kworumvereiste voldoen en ’n gewone meerderheidsbesluit, nie voldoende was om ’n gedragsreël goed te keur nie omdat die aanvaarding van ’n gedragsreël ’n spesiale besluit en die goedkeuring deur die ombuddiens vereis.
(9) Wat die koste-bevel betref, beveel die hof dat die regspersoon party-en-party koste moet betaal, maar omdat al die lede proporsioneel volgens hul deelnemingskwotas tot die koste sal moet bydra, word die appellant verskoon van hierdie verpligting.